不動産売買について

知識はしっかりと持っておこう

不動産の売買というのは、おそらく多くの人にとって人生で最大の取引ということになるでしょう。
多くの場合マイホームを建設する目的で土地や建物の購入を行うことになります。
また、何かしらの事情によって自分の家を手放す形で売却することになる場合もあるでしょう。
そこでここでは、不動産売買をする場合に知っておきたい基本的な知識を、買う側、売る側それぞれの観点から紹介します。

まずは買う側の知識です。
不動産を購入するという場合、基本的には住宅ローンを利用して購入することになるでしょう。
そのため、まずはこの住宅ローンの利用をするために必要となる頭金を準備する、というのが開始地点となります。
ただ、最近では頭金を設けていない住宅ローンというのも多くなってきました、こういったタイプのものを利用するのはどうでしょうか？

これについては、メリットがあるものの、デメリットも大きいことを知っておかなければなりません。
頭金は確かに貯めるのが難しいお金ですが、先に支払うことになるため、元金には含まれないお金となります。
つまり、住宅ローンの利息対象とならないわけです。
これに対して頭金が存在しないローンを利用した場合、本来であれば最初に支払っているはずのお金も元金に含まれて利息計算の対象となるため、最終的に支払うべき金額が大きくなるというデメリットがあります。

さらに住宅ローン利用のためには、契約に必要な印紙代や、火災保険の料金、抵当権設定の費用、融資取り扱いの事務経費などのお金が必要となります。
これらの金額はローン会社によっても違っているため、事前に諸経費の金額を考えておきましょう。

加えて住宅購入の際には税金も必要となります。
かかる税金はいくつかありますが、代表的なのは「消費税」「都市計画税」「不動産取得税」「固定資産税」「印紙税」の5つです。
この内固定資産税は購入後定期的な支払いが必要となる種類のもので、他は購入時に支払うべきものとなっています。
基本的にこれらの税金は物件の価格には含まれていませんので、購入の際は最終的にいくら必要になるのかよく確認しましょう。
具体的な物件を見ながら計算するとイメージが付けやすいです。
まだ欲しい物件が決まっていない場合は、高級住宅地の新築物件等で確認し、やや高めのイメージを持っておくと失敗しにくいでしょう。

消費税と印紙税は購入金額によって税額が変化するのに対して、都市計画税は不動産取得税、固定資産税は不動産鑑定額をベースにして計算が行われるため、想定と違った金額になることもある点に注意が必要です。
ちなみに中古住宅を購入するという場合、取引対象が会社ではなく前の所有者である個人となるため、消費税は課税対象ではなくなります。

また、住宅購入においてはお金だけではなく、気を付けておかなければならないことがあります。
それは、購入したら早い段階で登記を変更することです。
もし、前の所有者があなたとの契約完了後、善意の（そのことを知らない）第三者に対して二重で売買をし、その人が先に登記を行ってしまった場合、あなたの不動産所有権は消失します。

売却側の視点

では逆に、不動産を売る側の視点から見てみましょう。
不動産は買うよりも売る方が難しいとよく言われますが、そのポイントとなっているのが価格の決定などの主導権を自分が握っていることになります。
一見すると有利なようですが、自分に知識がない場合上手く判断ができず、安く売ってしまったり、高く値を付けたために売れずに価値が下がってしまうようなことがよくあります。

まず考えるべきなのが、不動産の売り方です。
不動産の売り方は大きく3つあります。
一つは不動産仲介社に依頼し、購入してくれる人を探す方法、二つ目は不動産買取会社に依頼して買い取ってもらう方法、そして三つ目は個人的に相手を見つけて売却する方法です。
この内、三つ目の方法はハードルが高く、失敗の可能性が高いためにここでは割愛します。

仲介の会社を利用する場合、どのような契約で仲介会社に依頼するのかがまず重要になります。
契約の種類は3つあり、「専属専任契約」「専任契約」「一般契約」から選ばなければなりません。
基本的に前のものほどお互いに拘束力が高い契約となります。

専属専任契約というのは、他に対して重複して依頼をしてはいけないだけではなく、自分が個人的に見つけた相手と契約をする場合にも当該の不動産仲介会社を介して売却しなければならないとする契約です。
専任契約は専属専任契約から後半の条項を省いたもので、一般契約は重複契約自体を禁止しないものとなります。

次に、不動産買取会社を利用する場合です。
こちらの場合、不動産仲介会社を利用する場合に比べて、スピーディに売買が成立します。
その代わり、市場価格の一割から二割程度安い金額で取引を行うことになるため、最終的な利益額が少なくなります。
急いで売却しなければならない事情がある時にはこちらの方法を利用するのが良いでしょう。